投资曼哈顿

曼哈顿是位于纽约市中心的一个小岛，它几乎是纽约的缩影。这里有时代广场，包括华尔街和纽约证券交易所在内的金融中心，联合国大楼，中央公园，大都会艺术博物馆以及其他著名的景点。
曼哈顿可供买卖的公寓均价已从1999年的每平方英尺480美元（每平方米5167美元）上升到2008年的每平方英尺1374美元（每平方米14790美元）。
曼哈顿可供买卖的豪华公寓起价为40万美元<位于曼哈顿的市中心,有门卫，一套400平方英尺（37平方米）左右的一间一套公寓>。可可供买卖的公寓包括20 Pine The Collection(www.20pine.com), Greenwich Club (www.88greenwich.com), 75 Wall (www.75wall.com)等。
曼哈顿可供买卖的公寓均价已从1999年的每平方英尺480美元（每平方米5167美元）上升到2008年的每平方英尺1374美元（每平方米14790美元）。目前曼哈顿的房价与房价的最高峰（2007年年中）相比，还是下降了约15-30%（也同样取决于不同的区域、建筑和公寓）。

皇后区是纽约市的第二大区（仅次于布鲁克林区），并包括各种不同的区域，如法拉盛、长岛市、牙买加、森林小丘等等。法拉盛居住着很多中国人和韩国人。亚洲人在皇后区的居民中占22%。每年在美国举行的公开乒乓球赛都是由皇后区组织的。
皇后区与曼哈顿的公共交通是连在一起的（30-45分钟）。许多人都喜欢住在皇后区，因为它毗邻曼哈顿，拥有较为宽敞的空间和安静的环境。此外，许多纽约人（以及投资商）愿意在这里投资或居住，同样皇后区比曼哈顿拥有更大的选择空间。
皇后区的均价在去年12月有所下降。目前，皇后区新开发的房产价格约为534美元/平方英尺（5748美元/每平方米）。皇后区每套新房的中等价格为456000美元。

华尔街75号(75 WALL STREET)
豪华私人公寓–23K号公寓
面积: 826 平方英尺（77 平方米）售价: 95万美元（2011年12月）

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配套设施:

PROPERTY DESCRIPTION:
华尔街75号具有世界顶级的豪华设施，并提供了全方位的生活服务。这栋43层的大楼已经被改造为349间公寓住宅及251间酒店套房，并配有内部停车场、零售店和户外广场。在世界门户城市纽约，您可以在一个充满阳光和新鲜空气的家里360度俯瞰整个城市的风景。而您的楼下，就是凯悦酒店具有全新风格和顶级服务的品牌—Andaz酒店。华尔街75号于2008年完工，是运河街（Canal Street）以南最大的住宅和多功能区域，从此成为令人兴奋的场所之一。其公寓的室内设计、设施空间、酒店房间、公共区域、餐厅和酒吧等由Rockwell Group设计，并荣获设计特等奖。
公寓的举架有10英尺高，窗户的高度为6英尺，阳光充足，并能俯瞰到曼哈顿的天际线。所有的公寓地板全部为橡木材料。每个家庭都装备有一台洗衣机/烘干机。公寓配有带架空橱柜的博菲普尔曼厨房，设计一流。

中国买家资金雄厚, 房产投资多元化, 屡传捷报

中国买家资金雄厚, 房产投资多元化, 屡传捷报
(Chinese investors with strong financial strength investing in different types of real estate are seeing the sweet fruit of their investment)
近一年来美国纽约市的楼市明显回春, 从近来几件高档豪宅不断冲破行情记录, 反映出美国市场上正在发酵的一股”只怕不够高档, 不怕价格过高” 的市场气氛. 有些在以往被视为不可能的卖的出去的豪宅开发案, 想不到在中国买家, 欧陆买家和南美洲买家的积极抢购下, 没一会的功夫就卖出了七成到八成. 这些像是 Walker Tower, 56 Leonard 等高级公寓的价格, 用非常惊人的速度在创新高.
手边閒置资金充足的中国投资人, 正在大手笔的帮自己的资金, 寻求最理想的出路. 他们对于楼市投资最优先的考量, 已不单是在投资回报率上头. 反之, 房子的独特性和居住品质, 已成为这些高端投资者最看重的思考出发点.
其实这些顶级房产的投资人, 眼光独到, 不会选择按一般大众所重视的租金与成本之间的投资回报的观点来看待豪华公寓的投资. 他们反到想去找极为稀有的, 可能是99.99%人们都不会去接触的房产. 他们比较在意的, 是地点上的唯一性, 他们会以全球性观点来看, 这是不是万中选一的精华地区. 这类型的房产, 金额一般都以亿元计价. 他们也明白, 会买卖交易类型房产的, 大多是手上的现有资金惊人的那一群.
这群经济实力位在金字塔顶尖的人, 投资买房像是在收集奇珍异宝般, 价格是取决于这房产的特有性与整体质量. 除了使用的建筑材料一定要最好以外, 这楼的附加价值也是个关键因素. 特别是这楼的景观, 整体管理, 住户服务, 还有安全性. 能综合这些优点的好房, 价格上也能不畏高点, 可以不断地勇往向前.
这批在大约半年前开始购买高级公寓的中国投资人, 据估计, 在帐面上都至少有10%到15%不等的成长, 当然这些高级公寓的未来成长, 也将会很快的超越先前的成长速度.
中国投资人除了投资在可以用来居住的高级住宅之外, 有些更会找商用物业来作为投资主体. 美国的商用物业投资, 租金的回收相当稳定, 特别是因为美国的大型企业很多, 他们对于在各地扩张零售点的需求很大, 地点好的租金高又稳定当然不在话下. 即使原本地点普通, 但若有大型连锁零售商开始在附近开店后, 其他店的租金也会跟着上扬. 近来物业市场上, 也有很多来自中国的投资人开始着手商用物业上的投资, 長期投资回报率都至少在6% 到8%上下. 在现在的投资环境来看, 是个值得深入了解的一项投资.
有些在加州的中国投资人, 他们还把眼光放在近年来又再度火热起来的产业, 即是农场和牧场的投资都开始受到关注. 加州的农业发达, 农产品出口全球, 近年来经营农地投资的回报率非常惊人, 好的农地想要购买也不是件容易的事. 加州虽然地大, 但是一般都採粗放型农业, 只有在能採用大型农业机具的平原地上, 才能产出最高的产值. 一块优良农业用地, 近年来价格成长是以十倍到百倍的价格在成长. 帐面上实在惊人, 也有不少中国投资人, 在短短几个年头, 就在农地的交易中, 取得了丰厚的获利, 也让人佩服这些中国投资人的好眼光.

八个指标告诉你为什麽美国房价还会上扬?

八个指标告诉你为什麽美国房价还会上扬?
(8 indicators reflects why the trend of US house pricing is still going upwards)
在经过了六年的价格下修过程, 美国的楼市从2012年初开始回了神. 买房的需求与价格由下滑转变成上升, 最早嗅出市场气氛转变的, 就是那些最灵活而精明的专业投资人. 他们对于市场变化的反应速度, 也快的令人惊讶. 可见得专业投资人在等待这一刻的到来, 已经作了很久的准备, 等到市场信号明显转变成稳定向上的买进信号时, 他们也早就拿着满手的现金, 大举的下手买房.
但这一波的价格上涨, 需求成长是个暂时的现象吗? 还是另一个房价长期走势上的向上转折的开始呢? 我们按以往的经验, 找出了房价上涨的真正关键的因素, 来客观的看这一波美国房价的上升, 是不是还有持续的动能.

1.新屋建造成本近十多年连年上涨, 带动成屋市场也一同走升
由2007年开始, 美国的新房开工的数量, 明显的受楼市不景气的影响, 开工率每年都在下滑, 楼市充满着银行拍卖房和法院拍卖房, 新屋的兴建接近已接近停滞. 但在2012年底到现在, 新开工的建案正在慢慢的增加, 但是新房子的价格却比2007年还高的许多, 通货膨胀而造成的物价上涨, 把新房子的售价提高了很多, 也因此又进一步把市场上成屋的价格一并拉抬上去. 买新房要等待较久, 不少买家宁可买入旧房, 价格仍比全新房便宜些, 大多也在较好的学区里, 也让旧房交易更火热起来.

2.美国就业数据不断改善, 租房不如买房, 民众购房意愿增加
在美国国内不断改善的就业情况, 平均收入稳定成长, 原本在租房的年轻人也开始考虑买自己的房子, 取代租房. 租金费用和购买房子的贷款之间的差距, 在最近一波租金上涨后, 变的更加的接近. 有些已有存款的潜在的购屋者, 趁房价尚未大幅成长前, 开始在市场上找房与买房, 实质自住的买房需求相当高.

3.房价离前波高点距离仍然很大, 卖房者意愿低, 供需失调, 卖家主导价格, 买房价格战成为常态
近来的美国房价触底回弹, 平均上升幅度大约10%到25%, 但回升的程度还不到先前由高点跌掉的一半, 很多房子帐面价值还是远低于它们实际的成交价, 这些房子的主人也不会想在这时赔本卖房, 市价即使正在上涨, 他们还是无动于衷. 即使目前供需失衡, 卖方主导市场, 但是要卖房子的人还是很少, 想买房的人, 还是要积极出价, 才买的到房.

4. 银行回收房和法拍房在许多地区已变得稀少, 低价房在投标者众的情况下, 也水涨般船高, 已没有太多破坏行情的便宜可捡.
因为整体经济情势好转, 房子被银行收回拍卖的情况已大幅的减少, 市面上不容易找的到廉价短售或银行拍卖房. 影响房价上升的最大因素已被消除, 现在连短售房的卖价也都已市价卖出, 没有太多便宜可捡, 想要买房的人, 必须开始认清这个现实.

5.美国房地产近来成为海外投资人国际型投资组合的一大投资项目
众多的国际型买家进驻, 大笔资金流入美国的房地产市场, 来自澳大利亚, 欧洲, 中国, 加拿大等各国的投资型买家, 已开始拿出大笔资金来买入美国房地产. 许多国际型投资机构在2013年初开始把美国房地产作为最首要的投资项目之一. 每个月流入楼市的金额, 都在向上成长. 而在美国本土已有不少风险基金和私募基金也开始把重点放在置业投资, 投资金额成长快速, 出手手笔大, 在重点区域楼市更大胆买进大量住房.

6. 银行贷款迟缴率下滑至1%以下. 显示房地产持有者财务实力回升
上 个月美国银行业发表美国的贷款迟缴率, 首次自2006年以来降到1%以下, 也这代表房地产持有人更有财务上的能力来保留他们的物业, 会被拍卖或是被迫短售的机会也大幅的降低, 显示目前有能力买房的人, 已经属于能稳定长期负担贷款的实力型买家.

7.在美国持有房地产成本较高, 空房率低, 自住型或出租型是购房主力, 重税下 炒房行为少见, 价格稳定向上
美国的房产税平均都在房子价格的1.5% 至 2%上下, 并不算低, 也因此让炒房的成本提高很多, 让房子空置的成本过高, 炒家不容易短期获利, 再加上美国的资本利得税, 进一步的打击短期投机, 在短期内买卖房子的税金, 一律要併入高税率的所得税来计算, 让短期投机者的意愿, 大大的降低. 也让房子价格, 不会一下子暴涨起来, 把原本在其他地方可能在一年内涨到的幅度, 可以温和且合理的稳定分年成长.

8. 美国货币政策宽鬆, 银行房贷利率走低, 授信条件已渐放宽. 吸引年轻族群首购
自从先前房贷信用危机以来, 美国银行在住房方面的贷款条件变得格外的严格, 收入不够高, 自付 down payment 不够多的人, 都很难取得银行贷款, 对银行而言, 风险是降下来了, 但是收入也相对的少了很多, 银行钱很多, 却不敢放贷, 也让想买房的人钱不够. 近月来, 美国政府开始对于美国银行业施压, 要他们放宽也放心的去放贷, 也同时告诉美国人, 低率已经很低了, 此时不来贷款买房, 还要等到何时呢?

在美国投资置业有哪些个好处

在美国投资置业有哪些个好处
What are the advantages of US real estate investment
有不少在国内长期辛勤努力, 获得极大成功的杰出人士, 在他们的专业领域里表现的出类拔萃, 实质上也得到了厚实的经济实力. 为了更进一步的扩大成功的触角, 他们开始也把海外投资当作是一个近年来的不可缺少的项目之一. 而美国的房市, 更是一项稳定和充满潜在丰厚回报的主要投资工具.
大家都看到这些投资者积极的在美国买房置业, 却没有认真的去思考这些杰出的成功人士他们为什麽在现在这个时机点都要来美国买房投资. 现在, 我们客观的把背景因素分析给您知道, 让您有更确实的研究依据.

　
1.在美国买的房子产权私有, 买房也加买土地
如果在美国买的一间 House , 也就是独栋别墅, 除了买下了房子建筑物本身之外, 房子的产权, 也包含了建物之下的土地. 在美国有不少房子本身室内面积不怎麽大, 可能不过一千多或二千多平方呎, 不过拥有的土地面积, 可能都有三千至五千平方呎.
土地的产权, 是建筑物所有权人拥有, 没有使用期限的问题, 也没有政府收回的问题, 买下了房子, 也一同买下了土地.

2.房子价格较为合理
美国大部份地区的平均房价, 比起中国现今的房价, 的确平易近人的多, 同样的价钱, 在美国可能可以买到多三倍以上面积的房. 居住的品质, 生活环境的水平, 更是在其他地方即使花了同样的钱却不容易买到. 美国人的平均家庭年薪, 若用大约30% 来支付房子的贷款, 一般而言平均不到十年, 就可以还清贷款, 房子就可以变成一个完整的淨资产.

3.平均房价目前仍处于循环低点, 未来有上涨潜力
经过了2006年一直到2012年初的楼市回跌, 美国己经走5年到6年的房价下降期, 楼市在最近的几个月以来才回稳而走扬, 若懂得分析投资的人应该明白, 现在市场正是抄底后转折向上的另一个大循环的起点.
房子在价格上, 距离先前开始下跌的位置还有一大段的距离, 房子的平均卖价与现在的全新房的造价, 也没有太多的差别. 但是买旧房可能可以买到地区较好, 房子面积和土地面积更大的物业, 所以要买已盖好成屋的人还是很多.
综合来看目前的投资环境, 处于新一次循环起跑点的美国楼市, 它的投资报酬和保值能力, 已经明显的超越了其他的投资工具. 未来的5年到6年, 它还有一段相当长而且往上的路可以让投资人有更进一步的期待.

4.美国保障自有房产, 制度完善, 产权受法律保障
很多人会选择在美国置业买房, 看重的不光是它的投资获力的潜能, 更看重的是美国的法治社会与生活方式. 美国的个人财产都有法律明文保障, 很少会有可以用少数人的力量来掌控物业所有权的分配, 因为 在法庭上即使富人也不一定能占决对的优势, 财产是谁努力攒下来的, 就是谁的, 也比较不会有因为一些无法控制的因素, 而莫名失去了财产.

5.房地产交易市场发展成熟, 信息公开流通, 交易公开而容易
在美国与置业相关行业已存在多年, 政府已发展出相当完善而严谨的法律来规范整个的行业, 对于这行业的专业从业人员的管理, 也比世界上其他地区来的更加的严格. 为了让市场透明化与促进交易公平, 所有的交易信息, 包括实际价格,税额, 交易日期, 交易情况, 都必须明确的呈报, 这种方式, 让想要短期炒作的人, 明显的少了炒作的诱因, 让价格可以稳定而自然的反应市场实际供需. 并且能保障买卖双方权益, 很少会有特定的一方会吃到大亏的情形.

6.美国较世界其他地区安定, 个人资产与投资受更多保障
来美国置业并进一步的定居, 也是很多投资美国的海外买主的另一个长远计划. 美国也是现今世界强国之一, 国内发展稳定, 人民生活水平较高, 很多人即使不怎麽富有, 但是还是可以安居乐业, 生活安定而无需烦恼太多关于未来的不确定因素. 若长时间持有房产, 也不必太担心因局势变化而影响到生活.

7.投资组合多样化与全球化, 美国房地产不可少
现在的投资策略, 最能够对抗风险的, 就是把资产多样化的配置, 别把鸡蛋放在一个篮子里. 除了不同的投资工具的组合以外, 把风险分散到世界不同的区域, 也等同是把投资的鱼网放的更远更广. 越是别人攒不到的, 就越有机会成长获利. 如果大家都像小鱼一样聚集在一个小水池里, 万一有一天水池没水要乾了, 大家不也就一下子全部成了鱼乾, 若有先见之明的人, 一定不会坐以待毙, 愿意去赌到底这天会不会来.

8.持有美国房产是对抗通货膨涨的最佳工具
物价长期的上涨, 所有的物料与人工也涨个不停, 美国的房子更是种对抗通澎最有利的工具. 由于房子与土地都是私有财产, 可长期持有, 所以不会有使用年限的问题, 也不会放久了变的不值钱. 即使房价在先前明显的下跌, 但是也没有跌过头, 近期最低点的房价, 也还是比之前的平均最低点来的高, 显示房价一触及造价成本线附近时, 就不太会继续下探了. 美国的钱可能放银行里会因通货膨涨而变小, 但是放进美国房产中, 就可以享长期保值, 避免通膨的好处.

9.长期持有可享长期出租收益, 税务优惠与较大的投资成长空间
在美国法律和政策鼓励长期拥有房地产的倾向来看, 美国以投资楼市来作为获利方式的投资人, 大多都是以收取稳定长期租金收益为主要方式, 待长期持有后, 若有楼市有明显价格上升, 才会准备卖出赚取价差, 并且也同时减少税务上的负担. 对政府而言, 一来可以降低人为炒作房地产, 二来需要购买房屋的人也不会因为太快的波动而增加买到房的困难度. 美国的租金收益, 也明显的高过世界许多已开发国家, 因为美国人租房的情形很普遍, 租金高而稳定, 投资回报率也很吸引人.

在美国投资买房的重要过程

买房是件人生大事, 买卖顺利则皆大欢喜, 若有不慎出了差错, 小则多花钱, 大则后患无穷. 在美国买房, 特别要注意的事更多了, 美国房地产交易在每一州都有不太相同的法令来管理, 这当中的过程每一阶段都需要细心的处理, 找一个有经验, 诚信可靠的专业地产顾问与经纪人, 更可以帮您全程看顾, 能省下许多的研究时间和免除许多交易中的不确定因素, 妥善的完成交易, 有专业的顾问的加入更帮您争取有利于您的交易条件.
我们接下来为您分析在美国购买房地产的主要过程:
1.务实的规划买房预算
来美国买房置产前, 先规划好可以动用的现金, 如果资金可以快速的用来订房, 或是 完整的支付房屋的房价, 在进行出价的时候会更能站在一个优势的位置上.
买房预算多寡, 务必衡量能力与个人资产的配置, 不要过度扩张信用, 在美国买房最好是作为中长期的投资, 短线炒作在美国房产市场并不容易有丰厚的获利且可能要缴不少的所得税, 建议以长期閒置资金来操作或投入较为稳当.
2.找一个值得信任的顾问或是房地产经纪人
美国房地产交易过程较为复杂, 所涉及的层面也広, 找一个美国房地产专业顾问或专精各地区房产的经纪人来协助, 是一个能顾及交易安全和保障个人买房权益的最佳方法.
您可以阅读我们之前的文章, 注意六大素质帮您找到最佳房产经纪与顾问, 里辺有关 的内容, 可以提供您选择合格的顾问与经纪人的这方面的一些具体参考.
3.用心研究各区房地产市场, 锁定要出手的地区
不动产投资最重要的就是锁定要投资的房地产所在的区位, 同样是把钱放进房产, 获利和成长动能在不同的地区会出现截然不同的表现. 所谓的房地产研究, 这个就是首要关键. 必须要多花心思在决定买房的地点,
4.开始搜寻地区内最新房地产上市信息
美国专业的房地产经纪人也有业内共通的查询系统, 可以快速的帮买家找到合于条件的房子.
5.四处看房, 详实地了解每一个可能投资的物业
除了要关注房屋上市信息的动向以外, 要买到合适的房子更必须要勤于看房, 锁定的区域里可能有兴趣的房子都应该去看. 一来是把眼光放広, 二则是有比较才会有更多选择. 在看房时也要作个笔记, 建议您列一张清单, 把要的条件先写上, 在看房的时候把清单拿出来, 一项一项的打个分数, 也把优缺点都记下来, 回去思考的时候会比较理性客观, 也不会被一时的冲动牵着鼻子走.
6.找到有兴趣买的房子后, 向卖方送交Offer letter 出价函
在美国要标购房子, 需由买方提出一封出价函 offer letter, 表达有意愿向卖方出价购买. 一封正式的出价函最好要有下辺几个重点:
出价人的全名, 最好也加上工作职位.
若为经纪人署名撰写, 房产经纪人也必须自我介绍
说明选上这间房屋原因
买主强调自己购屋的合格条件
要出的总价
首付的金额
银行贷款的金额
屋况检查条件和期间
房屋估价条件和期间
银行贷款条件和期间
合同完成日期
7.买卖双方进行合同协商
如果卖方有意要接受买方提交的出价函, 双方的通常会经过经纪人或专业代理人进行合同上的协商. 实务上通常会依据买方的出价函作为起点, 来起草拟一份合同, 双方代理人再依此进行协商. 合同重点很多, 我们会在接下来的一些专题中讨论美国买房合同签定前要注意的事项.
8.双方签订房屋买卖合同
待买卖双方都达成了合同上的条件的协商, 在合同完成必要的增减修改后, 双方必须完成签定买卖合同, 同时这笔交易进入了所谓 Pending期, 也就是合同签订后一直到完成交屋前的一段过程, 双方并在此一期间内完成接下来的交易条件.
9.进行房子现况检查, 也就是验房
房子的 Inspection 也是个非常重要的必经手续, 买方须请专门进行验房的 Home inspector 房屋检查员到场进行非侵入性的检验. 检验的重点是把房子结构上的实际问题找出来, 并且写出一分验房报告. 提供买卖双方后续的交易
10.向保险公司查询保险费报价
美国是个非常重视保险的社会, 很多东西都要保险, 房子的保险也是一个重点. 有申请贷款的保险的要保项目都要依银行方面的规定来走. 房子保险要怎麽保, 有那些是必须要买的, 又有些是视个人需要, 这也是个专门领域, 会在往后深入为大家分析.
11.开设第三方委託保管帐户Escrow并把交易金额存入
为了保障交易双方按合同内容完成交易, 买方会先把买房的款项存入一个”第三方委託保管帐户” 待卖方完成移转交房后, 会由 Escrow 把钱释放出来让卖方领取.
12.查询房地产所有权人报告
在交易前必须再次确定房产物业是卖方所拥有的产权, 查询卖方有没有权利和资格进行这一笔交易, 再者, 要查明房地产在使用上有没有某些限制, 另外, 还要把物业上有没有贷款或其他质借的情形查清楚, 都是这个阶段要进行的.
13.选定房屋保险公司
在经由多家保险公司针对这个房子的房屋保险报价完成后, 买方要决定向其中一家保险, 在保险要保手续完成后, 才能完成交房程序.
14.指示第三方委託保管帐户支付卖方购屋款后取得房子钥匙
在卖方完成合同上的要件后, 买方在通知escrow后, 由escrow 释放出买房款给卖方, 这时买方才算是完成最重要的付款责任. 这时卖方的经纪人才会把钥匙和房屋相关文件, 交给卖方, 双方此时才算 close 了合同, 正式的完成了这一笔交易.

在美国买卖房子有哪些开支呢?

钱前美国投资买房在现在是门显学, 国内不乏事业成功人士, 为了多样化的资产配置或是走国际路线, 正在积极抢进美国楼市. 最近一波美国平均10%上下的房价升幅, 也可以归功于来自新兴金砖经济体的国际买家, 大手笔的下手吃货, 把美国一些热门地域的楼市快速的向上急拉, 让美国不少区域都产生了价量背离, 有行无市的供需严重失衡的情况.
钱前美国前, 投资者应要注意, 投资美国房地产与投资在自己国家的房市不能等同视之, 美国联邦有联邦法, 地方有地方法, 各州的法律也不一定相同, 法律除了是规定行为人与保障大众权力外, 另一个重要的功能就是为政府带来收入, 除了税收外, 您不能不知道还有哪些个名目, 在投资房地产过程里是政府和相关行业可以向买方和卖方收取的. 我们这个专题, 就要帮大家分析, 一般在美国交易一笔房地产, 会有哪些钱要花? 让您先有个心里准备, 也不要忘了也把这些成本算在购房金额里.
在房子交易时, 按惯例是由卖方来支出的部份:
我们先看在只有交易时支付的单次费用:
要给政府的税金, 包含了给州政府, 县政府, 还有地方政府的 Transfer taxes.我们以现在最多华人投资的加州为例, 这个过户税, 在加州一般是每1000美元收1.1美元, 也就是大约房屋交易价格在扣除税费后的淨价的千分之 1.1, 在与其他州比较起来, 并不算太高.
不过要特别注意的是, 在市级的地方房产交易和过户的税金, 在某些地方高的惊人, 有些可能县级政府收大约千分之1.1, 但是在同一个县里, 不同城市所需支付的税率差别很大, 大多数的地方只要交给县级政府千分之1.1, 但在少数的某些地区, 市政府要拿的可能高出5倍至10倍, 也就是房子价格的1%以上, 但这些税金大多是因为有某些特定用途, 经地方议会通过后才可以徵收.
有兴趣参考加州各地方交易过户税金的, 可以到以下的网址: http://www.californiacityfinance.com/PropTransfTaxRates.pdf
Title Insurance 卖方要支付的房产产权保险费
HOA 社区委员会住户移转费
HOA 社区费已到期与预付部份
合同押印费
Escrow Fee 卖方要支付的第三方公证担保费
Pest control and termite inspection防虫除虫费用
某些城市会有 city 或county inspection, 有 Inspection fee (视地区而定)
Notary公证费
Document preparation fee文件准备
Home warranty 房屋保修责任担保费用
中介的经纪费用, 一般大约是交易金额的 6%. 但也有一种是签约时签定固定金额, 不按百分比抽佣, 一般金顮较大的买卖时, 可以考虑与中介谈采用这个方式的可能性.
其他杂费: 包括个别经纪公司可能会收取的行业规费, 邮寄费.
我们再来看在房地产交易时, 通常买方要支付的部份:
一般在美国买房的民众, 大多都会向银行申请贷款, 如果买方采用贷款方式, 则会产生下列费用:
Loan application申请费
Document preparation 文件准备费
Broker, originator 或是 lender 费
Points 点数费
申请处理费
Tax service fee税务服务费
Underwriting 背书费
Wire transfer 汇款费
另外, 如果是没有用到银行贷款, 只用自有现金的买方, 主要会有以下的第三方服务费用:
Appraisal 估价费
法务代理人费 – 如果有请专业律师或是法律代理人进行合同处理, 才会产生的费用.
Inspection 虫害检查费
信用报告
Document preparation 文件准备费
转户费
HOA 社区费预付

房产保险 - 每年都要支付房产保险费, 这笔费用在买屋时就要先付一年, 接着在合约满一年时, 要再付下一年的保费.
美国居民每年二次的大事, 也就是在二月前和十一月前要支付房子的房产税, 地税, 和相关的一些杂支, 各类税金的名目很多, 都会详细的列在税单上, 税率一般大约由房子成交价的1.2%-1.5% 以上起跳, 再加上这些各地方都不同的税金, 美国是一个重视使用者付费的国家, 所以有些个新建设或新服务打算开始, 可能又免不了增加税收项目了.
其实, 这些谈到的费用和税金都是房屋交易时会产生的必要开支, 有时有些费用会依照买卖双方在合同签定时内容不同而采用不同比例方式来分摊, 但实际上看, 这些费用也都是从卖价里抽取出来或是额外再外加上去的, 所以, 终究算是买方在买单, 这些费用分开来看虽然不大, 但零零总总再加起来, 也要到交易金额的8%到10%上下, 算盘打的精的投资人, 在计算投报率的时候, 也要记得这些也都是整体成本的一个重要部份.

学区好坏不只影响大学申请, 也影响孩子身心发展

很多有意进行海外置业的朋友, 大多数都抱持着以投资在孩子身上作为出发点的教育投资, 当成是最大的目标. 在国内也大多把孩子安排进入好的学区里. 为了下一代已投入了不知多少的心力与金钱.
如果打算至美国置业, 在现今的环境下, 美国的学区房也是众家竟逐的焦点, 先前资级房贷风暴下, 美国各地的学区房并没有受到太大的价格上的冲击, 除了是因为美国这个社会的”富者恆富” 的情况并没有因社会经济的衰退而被打破, 反而因为中下阶层的经济实力衰弱而变的更加的明显.
美国学区房有着几个特质:
1.房价明显的比附近同类型非学区房高上50% 至80%. 甚至在有些热门地区超过一倍都可能.
2.学区房区内的学校非常严格的实行学生的资格查验, 经常会有调查学生是不是真的家住在学区内, 或者是有造假的情形.
3.房子大多有点历史了, 好的学区一般都是在已建立很久, 在当地城市里都有一定的知名度, 学生考试成绩, 升学比率与学生素质, 都已经建立了它们的优良形象.
4.学区所划定区域内, 由学区教育委员会主管公立学校的事务, 但其他非公立学校的部份, 大多并不属于教育委员会主管的事务. 因此, 私立的 Charter school 和 Boarding school(住宿学校) 不受学区管辖权的影响, 大多也不须要按住房地址来取得入学资格.
5.美国的学区类似小型地方政府一样, 有自己的立法权 ,行政权与徵税权, 独立运作, 可以自行任命管理区内各学校的校长, 因此学区的财政资源如果丰富, 区内学校排名自然长期稳定成长, 而房价也跟着水涨船高.
6.在优良学区里不容易有新开发的新社区, 知名优良学区大多在住房方面早已完成开发, 土地开发已呈现饱和, 也不太会出现拆旧区建新区的情况.
7.优良学区租金也大幅高于附近其他区域水平, 许多学区房都是以出租的方式租给有小孩要就读于该学区的父母, 让他们可以符合申请入学资格.
上面所分析的这些学区房的特质, 不但说明了学区房为何能够在经济局势恶化时依然不受影响, 圪立不摇的主要原因. 如果您是有找寻美国各地学区房的需要, 请把这项条件先向您的顾问或是经纪人说明, 美国的学区房的供给量不大, 通常一上市就会引起多方竟争, 在标购学区房时, 特别要眼明手快, 下手要大胆.
最近美国的 “ 新闻周刊 “ US News & World Report才在今年的 4月23日公佈了2013年的全美国高中最佳学校排行榜. 榜中排名全美国最佳百大高中的学校, 大多数都是特别关注学生语文阅读能力的培养, 数学与科学研究上的训练, 逻辑分析能力的强化, 这些其实都是围绕在做好大学申请入学前的预备学习上. 让高中学校成为了大学教育的预科学校一般. 完善的AP (Advanced placement) 美国大学预修课程规划, 更是让这些知名高中毕业的学生, 有着居高不下的大学入学许可的录取率, 让他们在人生的重要关键, 取得决定性的一胜.
在一个美国的优良学区就读, 不仅仅是关係着未来升学的命运, 也深刻的影响到孩子受教育时的身心健康发展, 好的学区通常也等同会有资优的同学与社会上发展较好的家庭教育环境, 好的学区一般也只有经济能力对等的家庭才能入籍, 也相对产生了一种过滤机制, 把一些不良的人, 事, 物划分隔绝了. 特别是因为在美国许多治安不良的地区的学区, 有相当比例的是一些贫穷线下家庭里的学童 , 这些学生家庭里的成员, 有不少是被视为社会问题的复杂分子, 如果他们经常在自己孩子的学习和生活环境中出现时, 会有什麽样的影响, 为人父母者应该在这个方便多加思考, 特别留意.

注意六大素质帮您找到最佳房产经纪与顾问

美国房地产投资赢家指南系列
成功的人大多能依靠自身的努力而取得成功, 但能够非常成功的人却懂得找比自己更专业的人来帮助自己成功, 在事业上工作上是如此, 在投资的专业领域里更是如此. 如何找一个能予以重任, 帮助自己能取得更佳的成果的专业人士, 是一个影响投资效益和投资决策准确度的最重要的因素之一. 有得力的房地产顾问的忠告和专业分析, 让您能快速的瞭解当地市况, 并进而掌握最新的动态与规划出最有利的投资策略.
很多的朋友们都很努力的在投资项目上潜心研究, 作足了功课, 觉得已经准备好可以在房地产投资上大显身手了. 但往往却忽略了房地产行业的最大特质, 也就是每个区域市场都是一个具个别特色, 各自有差异性的一种投资. 由于金额大, 影响价格波动的因素多, 所以单凭自己的知识力量是不容易轻易取得持续的成功,
特别是美国的房地产市场更有很多与亚洲地区不太相同的地方, 比如影响最大的, 法律层面, 美国每一州的相关法律规定都不太一样, 税务层面, 房屋买卖交易的程序, 房屋分区, 购买成本与维持成本的计算, 还有交易习惯, 这样大大小小的细节, 也常会决定一个投资的成果大小与它的成败. 所以, 魔鬼就在细节里, 即使一个决策的大方向正确, 但对于细节上的忽略, 很可能把原本可以取得很好投资报酬的一个投资案, 变得无利可图或是失利收场.
若您是要在美国买房置产, 一定要找到一个能够代表自己出面谈判并且能提供当地市场专业顾问服务的买方经纪人 (Buyer’s agent). 选择一个优秀房产经纪人或顾问, 我们要找寻的是哪些必要的素质呢?
1. 好的顾问或经纪人的沟能能力要好, 与人沟通时诚意要足.
一个买方经纪人最重的的功能就是看顾买方在买房过程中的权益, 当中不少的机会须要与卖方谈判沟通, 也必须要与买方充分的互动, 明确的瞭解最新的情况, 掌握交易进度. 如果没有一个好的沟通能力, 所有的效果都会降低, 即使看到了好的, 也不一定能在交易里为您争取到最好的交易条件.
2. 人脉资源要充分, 业内网络要广
要找到合适的房子, 一定是要多看多比较, 选择其中最适合您的. 人脉资源广的, 他能找到合适物件的管道就相对比较多, 您的选择也会比较多. 而他们对当地最新业内信息, 也会有更好的掌握度. 有些比较优质的房地产案子在上市后, 他们也有机会在第一时间取得上市的的消息, 让他的客户先进行瞭解和看房.
3. 风评要好, 负责任, 有担当的态度, 能仔细处理流程的人
要瞭解经纪人是否有用心经营, 一定要透过他之前服务过的客人, 所以如果对方愿意提供一些让您参考的客人 reference, 也就是先前客人的介绍信, 会是一个好的信号.
您要去瞭解, 这位经纪人的服务热忱和态度是如何? 是不是经常与客人发生不愉快或是交易时有过争议? 此外, 他所经手的案子, 成功交易的比率多高?
房地产交易涉及很多的法律流程和金融流程, 他是不是个作事仔细, 注意相关流程的人, 也是一个需要详细瞭解的地方.
4. 一定要找一个会为您着想, 以您的立场和权益最为出发点的专业人员
买屋的过程必然会经过一些买方的利益与经纪人利益相矛盾的情况, 比如经纪人自己公司有一些物业或案子在手上, 他们如果卖出这些可能可以取得比较好的佣金报酬, 他们会不会因此只推荐您看他们自己签下来的物业呢? 还是, 他们会依照您的需求, 除了介绍一些他们签下来并且可能适合您的房子之外, 也会带您看一些您可能也会想买, 而且可能更符合您要求的房子? 所以, 建议您要问一问, 当这类矛盾情况发生的时候, 他们会怎麽去处理?
美国各州的房地产经纪法律是有相关迴避利益矛盾的规定, 但这类的事情很多都是只有双方心知肚明, 法律的强制效果有限, 所以经纪人是否值得委託信赖, 还必须由投资人要去亲身膫解.
5. 愿意花时间帮您作市场调查研究, 愿意花时间找真正适合您, 符合您心目中条件的房子, 耐心是关键.
在协助买方找合适房子的过程, 要投入的时间确实不少, 不但要从他们自己公司的资料库系统作比对, 一件一件的仔细过滤外, 还要依据特定条件找寻市场上的正在出售的物业. 是个费神费功的过程, 但一个优良的买方经纪会花很多的时间, 尽力作好这方面的研究, 并且把他们找到的成果向客人报告, 在客人锁定其中一些最想看的房子后, 会一间一间的带客人去参观看房. 他们更会花时间, 与您沟通, 彻底的瞭解您真正的需求, 帮您找出合乎条件的房子.
6. 专业知识是否丰富? 是不是长期在当地经营? 愿意教育他的客户吗?
要明白您所要找的, 是不是个合格的经纪人, 可以至各州的房地产经纪人资格和执照查询网站进行查询. 除了合乎法律规定的证照资格外, 他们是不是真的对这个行业有实务上的专业知识和素养, 就必须在面谈的过程中, 询问一些关键的问题, 来瞭解他们是不是真有能力来为您提供专业服务. 这些关键问题, 我们会在以后的文章中, 与您详细的分享.
除了专业度之外, 您要找的, 也必须是已经在您有意要投资地区, 长期深入经营的经纪或顾问, 他们也更能够掌握到当地的市场脉动, 瞭解分区, 平均价格趋势与各地方的优劣和特色, 才不会让您花了大钱, 买了外表看起来漂漂亮亮, 但却是在治安不好或是邻近令人嫌恶设施的地雷房.
找到一个能让自己信任且具有专业能力来协助完成交易的专业顾问或是经纪人并不难, 最重要的是要花时间去详细访谈, 您也可以依据上列的一些线索来设计自己要问的问题, 加上清楚的表达您想要知道的事. 也要运用您的直觉, 看看他是否具有您心目中可以合作的对象的条件. 一个优秀的顾问或经纪人能大幅的降低交易风险并且帮您争取您交易时的权益, 让您真正安心与轻鬆的买卖房地产,协助您成为一位真正的美国房地产投资赢家.

最适合华人定居与房地产投资的美国城市

美国房地产投资赢家指南系列
我们在上一篇” 选对了区域您就己成功超过了一半” 微博文章当中, 与您分享了投资美国房地产如何去研究与思考投资地点的选择, 是一个可以让投资人依此来思索考虑的大方向.
此外, 您想要知道现在到底是不是个美国房地产投资的适当时机呢? 建议您可以去阅读 ” 投资美国房产现在是时候了吗? “
我们在这一篇, 将会介绍几个城市与地区, 列居华人来美投资买房的热门首选, 也会告诉您这些城市的特色和它们究竟为何受华人朋友们的喜爱?
美国是世界上旅居海外华人人数最多的几个国家之一, 美国是个靠着移民建国的大国. 从最早的欧洲大陆来的移民, 到现今来自亚洲和南美洲和东欧等新一代移民, 不少都怀抱着自己的美国梦, 来美国开始了新的人生阶段.
由于近年来中国的大国掘起, 不论软实力或是硬实力都明显成长. 来美国长住的中国公民, 不论是海外留学深造, 经营商务, 或是常年工作定居的, 都比十多年前大幅的增加. 间接的也为中国本身的发展, 提供了更多的动力和海外资源, 让中国人的触角, 更加深入了海外当地的社会.
新一代来美国定居的中国人或者是华人, 大多是有具高度专业知识的留学生, 其中不乏科学, 工程, 计算机, 或是商业等专业领域的精英人士. 目前即使美国的整体就业市场仍处于復甦阶段, 但是在美国华人的平均收入, 并不亚于主流社会的平均薪资水平. 他们选择居住的地方, 也大都与他们的专业领域工作最能获得高薪僱用的城市作为定居的优先选择.
此外, 为数不少的经商成功的华人, 会选择华人社群发达的地方作为他们美国投资的滩头堡, 一来他们可以快速的在华人社群中建立自己的人际网络, 另外, 更重要的, 各类型的发展资源在这些区域也比较容易取得, 对于新居民移居来美国的初期, 更可以省掉很多的探索期的不便利, 让人能专注于融入主流社会和适应这里的生活方式.
大多数的华人, 不论是来自哪个国家或是地区, 常会选择住在近海的几个州, 其中 包括了阳光充足的加州, 长期以来就是来自亚洲地方移民或来美学习读书的大热门. 加州从北到南延伸1040哩 (1664公里), 因为邻近海洋, 有海水的调节, 气候温和宜人, 大多数的地方并不会下雪, 此外, 这里也是来自亚洲的人往来亚洲各国最近也是最容易进出的门户. 十多个小时的飞行就可以到达, 如果住在主要都市, 可能连转机都不用, 大都可以直接到达.
加州的一北, 一南, 两个大都会地区, 北边的San Francisco, 以及在南边的 Los Angeles. 位于加州北部的San Francisco 旧金山, 是一个海湾地区, 纬度与中国的山东地区接近, 四季都相当凉爽, 是个长期以来华人居集的重镇. 当地与着名的硅谷地区属同一个生活圈. 很多的知名高等学府, 都在这个都会生活圈的附近. 硅谷地区另一个主要城市 San Jose 圣荷西市也在旧金山不远的东南边, 由于美国高科秓业为近年来美国国家发展的火车头, 圣荷西和附近的硅谷地区, 是美国高科技业投资最重要的根据地, 这里附近的房价, 最近一年的涨幅与价格, 都位居全美国的前几名次. 成为专业房地产投资人关注的焦点之一.
至于加州南边的Los Angeles 洛杉矶也是一个商业活跃, 移民聚集的都会区. 许多的华人新移民, 特别喜爱这个城市为华人所带来的便利性. 这里的人大多数都会叫这个地方L..A. 华人称”洛城 ”. 都市里的精采生活, 让喜爱新鲜事物和追求流行的人们十分流涟. 有人形容这裡的天气, 就像中国的昆明一般.
L.A. 附近的城镇, 有不少经营进口贸易的中国商家把这里作为他们进军北美市场的营运基地. 像是华人生活圈的圣盖博谷San Gabriel Valley, 一条Colima大道的两边, 大多数都是华人所经营的超市, 餐馆和服务, 住在这个附近的市镇, 即使说中文普通话, 也是可以轻鬆过生活的.
南加州这里的房地产投资者相当的多, 华人也积极参与投资活动, 房地产的中文信息很充足, 在洛城几个华人房地产投资最热门的地区, 例如 Diamond Bar, Walnut, Arcadia, Rosemead, South Pasadena, Cerritos等区, 华裔居民的比例更是占当地人口的相对多数, 成为近年来南加州地区房地产投资的热点.
我们来看看生活便利性高, 商业发展居领导地位的美国东岸地区. 东岸以New York City纽约市为最首要的商业中心, 美国的文化和金融重镇, 也是全美国人口最多的大都市. 纽约市工作机会很多, 华人与亚洲移民多居住于皇后区 Queens. 其中的法拉盛 Flushing, 更是华人商家密度最高的地区.
纽约市寸土寸金, 许多高档豪华楼盘, 和最现代而舒适的康斗也是这里的特色. 城市充满着用不尽的活力, 有人形容这是个不夜城, A city that never sleeps. 也代表着热爱生活, 热爱人际交友的人, 在这里一定感受不到什麽叫作寂寞. 纽约附近的大学, 更是在学术上居世界顶尖的地位.
纽约市的房地产特别的保值, 因为纽约市是北美的金融中心, 文化中心和商业中心. 集万千宠爱于一身, 受欧洲大陆的文化与经济影响, 也比其他的地方来的深. 若您喜欢生活在充满欧陆气息的城市, 纽约市会是一个相当合适的选择.
在纽约市附近的其他区域, 像是新泽西州也就在开车一个多小时内的距离, 也有相当多的华人会选择在新泽西州置产, 除了便于至纽约附近上班就业外, 新泽西州较低的人口密度, 也吸引喜欢安宁, 住家环境单纯的人, 在当地长期定居, 是适合小家庭安居乐业的地方.
当然这些都是美国最着名的代表性城市, 美国其他的一些城市也都有值得让人热爱的特色, 而即使在同一个都会区里, 也有分较高级的住宅区或是也可能有治安不良的地区, 这些更为精准的区位分析, 我们也会在之后与您分享更多这些房屋市场的最新信息.

为两岁孩子购置纽约市公寓 中国母亲斥资650万美金

一则中国中央电视台的报道成为国际重要新闻，原因是此前一名纽约市的房地产经纪人透露，一名中国母亲斥资650万美元为自己两岁的孩子买了一套公寓。
这名女士最后在曼哈顿豪华的One57楼盘买下了一套公寓。这是栋90层的高楼，目前仍在建设中，建成后，将会配备一座内有台球桌的图书馆，一个7.3米长的水族箱，一间私人音乐厅和一间“宠物洗漱间”。同时，这座高楼坐落于第六大道和第七大道之间的57街上，位置十分优越。

在纽约购买一套豪华的康斗

近期的迹象表明，纽约的奢侈品市场保持着强劲的态势，曼哈顿最高的住宅楼房有了进一步发展, 有三分之一的豪华康斗单元楼合同在房屋建成之前已经被签下了。
这个叫做公园432（432 Park）的楼房，它的126个单元的卖价卖到了270,000,000亿美元。这个数字在买曼哈顿所有康斗单元楼群的卖价里面是最高的。楼盘平均每英尺的要价为6742美元。2015年完成的时候，楼盘将达到海拔1396英尺，它会成为美国最高的住宅楼。它外部拥有1800块玻璃，每一块大约的面积为100平方英尺，他们将成为每一户住房的一部分。
派克大街的楼房是曼哈顿豪华康斗住宅单元中繁华的一部分。在过432公园的一些街区往西，Extell 开发公司正在建设一栋1004英尺高的名为One57的豪华楼房。除此之外，喜达屋资本集团和纽约开发商翠贝卡最近开始联合推广富丽堂皇的百家乐酒店及公寓，而正这座位于市中心的建筑仍然处于在建状态。
部分开发商担心在短期内处于待售状态的豪华公寓太多了。另一场经济衰退可能会严重阻碍人们对房地产市场的需求。但就目前而言，人们对于豪华公寓的需求依然强劲。例如，Extell提到，她手中的92套公寓已经售出了70%。一位发言人说，已售出单位的每平方英尺均价达到了6000美元。在曼哈顿市中心，一个名为“56伦纳德”的豪宅项目在最初的几个星期就已经售出了145套的一半还多。
纽约的公寓开发商往往在公寓竣工几年之前就开始营销他们的产品了。买家通常需要签署不予退还合同，交付定金，然后等到公寓交付使用时补齐差额。
由于库存所剩无几，高价位公寓的需求依然强劲。经纪商还指出，富裕的投资者急于寻找固定资产为他们提供优美的景观和必要的设施。

来源：华尔街日报，2013年3月

纽约房价价值不菲，却黯然失色于香港、摩纳哥、巴黎等其他地区

摩纳哥的房价立于是世界之巅。
在纽约拥有一栋豪华公寓是我们大多数人的梦想,然而纽约的房价甚至连世界前五都排不上。
纽约市最昂贵的住房平均价格在每平方英尺2030美元至2240美元之间。摩纳哥是法国南部一个很小的城邦国家，它的高档住宅价格在每平方英尺5350美元至5920美元之间不等，高居世界首位。根据伦敦物业顾问Knight Frank的报告，另外几个排在前七名的是香港、伦敦、日内瓦、巴黎、新加坡、和莫斯科。
在全球前百分之一的富人眼里，纽约市的高端套房只是一些廉价的商品。纽约顶尖房地产调研公司塞缪尔•米勒的总裁乔纳森•米勒说：“对于超高端的最终购买者而言，目前的介入成本是如此之低，以至于我们正在见证一个专门针对那些超富人群的几乎全新的市场出现。”

房产大亨投资美国房产

2012年美国高档标志性地产销量创下历史新高。
曼哈顿有一处房产的交易额在3月创下了纪录。中央公园西15号的一处顶层公寓，由花旗集团的前主席桑迪•威尔以8800万高价转让给了一位俄罗斯富豪的女儿。另一套在中央公园南50号的“二家庭”公寓楼（注：指一个单元楼有两户人家的公寓），有14个房间，被赌王史蒂夫•韦恩以7000万买走。还有两套位于曼哈顿下城的One57的“二家庭”公寓，还正在建设中就被两位默契的买家买走了。
美国迈阿密、芝加哥等城市的高端房市甚是火爆，其销售价格在2012也创下新高。
在迈阿密，一位来自意大利的买家以2500万买下了一套位于南海滩的顶楼公寓，还有一位来自俄罗斯的买家以4700万在印度溪村买下了一个有10个卧室的房屋。迈阿密卖价最高的房子是Casa Casuarina，时尚设计师詹尼•范思哲曾经住在这里，后来被电信大亨彼得•洛夫丁买下，2012年6月以1.25亿的标价进入市场。《福布斯》杂志的调查显示，这套拥有10间卧室、11个浴室的公寓的标价在全国排进了前两名。它有一个浴室中的浴缸甚至拥有镶着24克拉金子和马赛克式瓷砖浴缸。
芝加哥的房价也不落后。特朗普国际酒店是北美最高的居民烛照楼。位于大厦顶层——第89层的公寓，在1200英尺的高空俯视地面，被标价为3200万。

Source: New York Times

曼哈顿房地产交易量增加40%，平均价格上涨8%

曼哈顿房地产市场在2012年底并不平静，2012年最后3个月的房产销量上升了40%——主要是因为卖家急于在新年新税法生效之前达成交易。
与此同时，纽约的房产库存持续下跌，这使得房地产专家预计2013年公寓库存将非常稀缺，房价将上涨。
大型房地产经纪公司 Corcoran 的数据表明，平均房价比去年同期上涨8%，达到827,000美元。2013年将继续保持这一趋势。另一家主要房地产经纪公司 Douglas Elliman 的首席执行官 Dottie Herman 说，“房产库存不多，我没有看到有大量房产突然涌入市场。”Douglas Elliman 在公司第四季度报告中表示，第四季度房源库存下跌至4,749套公寓——这是12年来的最低水平。她估计，由于库存不足，2013年不同区域的房价将上涨“5%至10%”。
尽管年终销售狂潮导致房产销量上升，然而，房产价格尚未达到经济衰退前的高点。房地产经济公司 Halstead Property 和 Brown Harris 的首席经济学家 Gregory J. Heym 说：“平均价格或中位价格仍然比经济衰退前的高点低6至7个百分点。”
然而，经纪人对市场前景很乐观。Corcoran 说，他们大多数的曼哈顿代理商在最近的一份调查中表示，自2009年以来，他们首次感觉市场很“强劲”，而不仅是“稳定”。经纪行 Halstead Property 总裁 Diane M. Ramirez 说：“经济衰退三年以来，每年都会看到各种积极的迹象。消费者开始恢复信心。购房者也受到激励。开发商们也明显恢复了信心。我很乐观。”
然而，尽管预计2013年房产价格将会上涨，一些专家仍然说市场并未真正恢复。评估机构 Miller Samuel 的总裁 Jonathan J. Miller 说，“从根本上说，市场仍然很萧条。”预计信贷将继续紧缩，房源库存将持续处于较低水平，我们看到的是市场改善的假象。”
资料来源：《纽约时报》，2013年1月

2013年，纽约房地产价格将大幅上涨

房地产专家预测，2013年纽约的房产价格将显著上涨，这是由于库存持续减少，而同时购房者则仍迫切在曼哈顿寻找合适的公寓。
房地产公司 Rutenberg 的数据表明，曼哈顿大多数的新建房产项目要3年后才能完工，完工后每个项目也只有20至30套公寓。因此，现在市场上缺乏购房者支付得起的房产。比如两个新建房产项目——一个位于东79街和第三大道，另一个位于东79街和列克星敦——均说明了这一趋势，这两个项目的售价为每平方英尺2,000至3,000美元。
主要房地产经纪公司 Citi Habitats 的总裁 Gary Malin 说，曼哈顿的房产价格已经处于历史高位，2013年上网出售的少量房产主要是只有几个单元的豪华建筑。因此房价出现了飙升，预计2014年之前几乎不会有大型的住宅建设项目。
他说，“你现在看到的是，很多人开始意识到租房不划算。” “房租价格比一年前高。”
资料来源：DNAInfo.com，2012年11月

美国房地产市场预测

房地美（Freddie Mac）房贷公司的报告称，预计2013年美国房地产价格将持续上涨。房地美（Freddie Mac）是美国第二大二级市场抵押贷款公司。
房地美（Freddie Mac）的报告称，2013年上半年，抵押贷款利率很可能会保持在其历史最低点附近。然而，预计2013年下半年低贷款利率将开始缓慢上涨。不过，预计住房抵押贷款利率将会保持在4%以下。
关于2013年住房市场的一些其他预测：
• 预计2013年房产价格将上涨2%至3%。
• 待售公寓和独栋房屋的空置率预计将下降至2002和2003年的水平
房地美（Freddie Mac）房贷公司的首席经济学家 Frank Nothaft 说：“过去几个月中，出现了大量有关美国房产市场的好消息，包括房屋建设的增长，房产销量增长以及房产价值正向增长。同一年以前相比变化很大，当时有一些分析师担心潜在的“隐性库存”会使房地产行业在经济萧条中深陷困境。我们看到正相反，住房市场正在不断好转，对GDP做出的积极贡献，正在回归它支持经济复苏的传统角色。”
资料来源:房地美（Freddie Mac）房贷公司，2012年12月

美国住房租金上涨

CoreLogic 于2012年12月发布的一篇报告显示，住宅的租金收入比去年同期上涨了12%。租金收入的强劲增长是美国房地产市场发生根本性转变的结果。2013年，这个趋势将继续保持，这一方面由于租赁需求持续上涨，另一方面是因为出借方在向借款人提供信贷延长时仍非常谨慎。
资料来源：实时交易新闻，2012年12月

曼哈顿一幢联排房屋每月租金达15万美元

上东区一幢连排房屋每月租金达15万美元。这栋房子共有10间卧室，11.5间浴室和3个厨房。这栋房子在2011年刚刚上市出租时房主要价每月21万美元，现在房主已经降低了租金要价。
房屋采用文艺复兴风格的建筑，建于1916年。别墅内有8个壁炉，一间可供50同时用餐的餐厅，还有一个图书馆。4楼的主卧有两间客厅。

资料来源:商业内幕（Business Insider）

曼哈顿超级豪华公寓要价上涨192%

纽约中央公园西15号是一幢超级豪华的公寓楼，创下曼哈顿独家公寓售价新标准。今年，该公寓楼的几套在售公寓要价比2007年和2008年的价格平均高出192%。例如，一套有五间卧室的公寓要价高达9500万美元。
购买这些公寓的人多为公司的首席执行官以及好莱坞明星；这幢公寓楼已经成为纽约最受欢迎的标志性建筑，内有一个游泳池、一家电影院和一家餐厅。
名为 One57 的全新豪华公寓大楼目前正在建设当中，落成之后可媲美中央公园15号。其已经在售的单元价格已经是“非常奢华”。





资料来源：彭博社（Bloomberg），2012年8月

在美国购置房产如何省税

在美国购置房产的国际投资者数量迅速增加。然而，这些购房者需要了解购房时涉及的税务问题。国际购房者在出售其美国房产时，需要支付总销售额10%的税款。这是“不动产国外投资税法”（“FIRPTA”）中的规定。税款将在房产交易结束时交纳。
有一些方法可以推迟/避免房地产税。最好与房地产律师联系，对此进行深入了解。在这些国际交易中，通常会用到信托，下面是整个过程的简单概述：
- 在购置美国房产之前，国际投资者应该建立一个美国信托，委托一个妥当的美国受托人，提供美国国税局的纳税人号码。
- 由受托人购置美国房产。契约应签署受托人的姓名。因此，受托人即是所购房产的所有人。
- 在未来某个时候，受托人出售房产，依据所得净资产收益支付资本利得税。
- 受托人将出售房产所得的净收益（支付资本利得税之后）转付给受托人的受益人。（受托人的受益人即国际投资者）
资料来源：纽约鲁宾斯坦律师事务所

房地产税：伦敦与纽约比较

在纽约购置豪华房产比在伦敦购置同类房产更便宜。伦敦一家房地产咨询公司-莱坊国际（Knight Frank）的数据表明，在纽约购置一套价值310万美元的房产需要缴纳的税款是在伦敦购置相同房产所需缴纳的一半。
过去的几个月中，两地税收差距进一步拉大，纽约更占优势。英国税务机关将印花税税额从购买价的5%提升至7%。利用离岸公司也没有帮助（实际上会导致更高税款）。此外，外国购房者如今出售他们的英国房产时也需要支付资本利得税。
需要考虑的另一个因素是保密问题，或者说为了保密所需要面临的挑战和付出的代价。
美国房地产买家是否需要支付更高的税款，这还有待观察。如今，在纽约购买价值1百万美元的房产需要支付“豪宅税”。当前，没有关于提进一步提高房产税的其它正式讨论。
纽约的房地产律师 James M. Carolan 说，“从文化上讲，我们越来越能够接受外国购房者，他们支持了纽约的经济。越来越多的投资者在寻找安全的投资方式，纽约看起来比世界其它地方更安全。”
资料来源：纽约时报，2012年8月

投资地产即可获得美国绿卡

EB-5项目（“美国投资移民”项目）指出，只要外国移民申请人在美国的基建项目中投资超过50万美元即可获发美国绿卡。EB-5签证可提供两年居留权。若签证持有者能通过投资创造至少10个全职性就业机会，则有机会由签证转为绿卡，成为美国“永久居民”。
《纽约时报》有报道称，近年来该项目越来越为人们所看重。在过去两年中，外国移民申请人数量几乎翻了两番，相比2011财年增加了3800多人。随着需求日渐旺盛，美国政府正力求简化申请程序。
然而，据《纽约时报》报道，纽约地区部分政府官员及开发商对此类境外融资项目是否合格设立了严格新条件，比如大多数的投资项目仅限定于那些高失业率区域。在纽约这样一个失业率平均较低的地区，开发商仍然把一些区域的项目建设投资作为EB-5移民签证项目。